О кадастре и приватизации
Земельное законодательство ввело в
лексикон простого обывателя такие слова, как «государственный земельный
кадастр», «кадастровый план земельного участка» и др.
В большинстве случаев рядовой гражданин, сталкиваясь с необходимостью
оформления прав на земельный участок, вынужден разбираться в специальных
терминах и хитросплетениях земельного законодательства. Для того чтобы все
участники данного рынка говорили на одном языке, определимся с наиболее важными
понятиями.
Государственный земельмельный кадастр (ГЗК) – систематизированный свод
документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного
кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и
правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных
зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими
земельными участками объектов (далее – сведения государственного земельного
кадастра) [ФЗ № 28-ФЗ от 02.01.2000].
Государственный кадастровый учет земельных участков (ГКУ) – описание и
индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в
результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые
позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить
его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет
земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку
кадастрового номера [ФЗ № 28-ФЗ от 02.01.2000].
Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный
почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке
уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под
поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными
законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными
федеральными законами [ФЗ № 28-ФЗ от 02.01.2000].
Межевание земельного участка – мероприятия по определению местоположения
и границ земельного участка на местности [ФЗ № 28-ФЗ от 02.01.2000].
Территориальная зона – часть территории, которая характеризуется особым
правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены
при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным
законодательством, лесным законодательством, водным законодательством,
законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей
природной среды и иным законодательством Российской Федерации и
законодательством субъектов Российской Федерации [ФЗ № 28-ФЗ от 02.01.2000].
Границы земельного участка определяются в порядке, установленном
земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику
государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству [ГК РФ ст.
261].
Выписка из государственного земельного кадастра (ГЗК) в форме
кадастрового плана земельного участка (КПЗУ) представляет собой единый
документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определенных
групп характеристик земельного участка:
- количество разделов определяется объемом и характером запрашиваемых
сведений (наличие раздела В.1 обязательно);
- кадастровый план земельного участка, предназначенный для
предоставления сведений, необходимых для установления границ земельных участков
в натуре или для проведения работ по составлению графических описаний отдельных
вновь образуемых частей земельных участков, включает все разделы (В.1-В.6);
- кадастровый план, предназначенный для предъявления в учреждение
юстиции по регистрации прав, включает разделы В.1-В.2, а также разделы В.3, В.4
при наличии соответствующих сведений в ГЗК [Постановление Правительства РФ от
02.12.2000 № 918].
Землеустройство – мероприятия по изучению состояния земель, планированию
и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых
и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ
на местности (территориальное землеустройство), организации рационального
использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для
осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации
территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири
и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным
народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения
их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство) [ФЗ № 78-ФЗ
от 18.06.2001].
Объекты землеустройства – территории субъектов Российской Федерации,
территории муниципальных образований и других административно-территориальных
образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных
территорий, зон и участков [ФЗ № 78-ФЗ от 18.06.2001].
Землеустроительная документация – документы, полученные в результате
проведения землеустройства [ФЗ № 78-ФЗ от 18.06.2001].
Карта (план) объекта землеустройства – документ, отображающий в
графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства,
границы ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также
размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей [ФЗ № 78-ФЗ от
18.06.2001].
Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому
и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат
государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним [Постановление Правительства РФ № 660 от 06.09.2000].
Данный перечень терминов далеко не полный. Например, важно разобраться в
таких понятиях, как межевое дело, кадастровое дело, землеустроительное дело.
Далеко не все, занимающиеся земельными вопросами, в том числе чиновники и
сотрудники различного рода агентств и фирм, понимают разницу между ними. Между
тем, для граждан, оформляющих документы, это важный вопрос и стоит в нем
разобраться подробнее.
Во-первых, о кадастровом деле. Необходимо раз и навсегда запомнить (и
чиновникам в том числе), что кадастровое дело – внутренний документ Земельной
кадастровой палаты (ЗКП), и именно сотрудники ЗКП обязаны его формировать.
Состав этого дела и время формирования определен хотя бы в приказе
Росземкадастра № П/186 от 16.11.01 г.
Отдельно хочу обратиться к агентствам и фирмам – любое упрощение и
игнорирование руководящих документов влечет большую долю юридического риска для
клиента. Именно это и происходит, когда землеустроительное дело называют
кадастровым делом и т. п. Спорные вопросы рассматриваются в суде [ФЗ
№ 78-ФЗ от 18.06.2001] и представление или ссылка на документ, несоответствующий
инструкциям, равносильный его отсутствию.
Наконец, о важном для простого обывателя. Запомните, что все виды
землеустроительных работ (межевание, проект границ и т. п.) должны оформляться
в виде землеустроительного дела. Никаких дополнительных (и за дополнительную
плату) кадастровых дел быть не должно. Если вам предлагают эти работы, это
значит, что либо вас обманывают, либо с вами разговаривают неграмотные люди. В
любом случае общаться с такой организацией не следует.
Во-вторых, о межевом, или землеустроительном деле. В системе
Росземкадастра (Роснедвижимости) межевое дело и его состав определялось
«Инструкцией по межеванию земель», утвержденной 8 апреля 1996 года.
Бесспорно, полезная инструкция, прекрасно выполнившая свою задачу, но время ее
прошло. Вопросы организации и порядка проведения землеустройства, согласования
и утверждения землеустроительной документации регулируются сегодня статьей 69
Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 18.06.2001 г. №
78-ФЗ «О землеустройстве», постановлениями Правительства Российской Федерации
от 07.06.2002 г. № 396 «Об утверждении положения о проведении
территориального землеустройства» и от 11.07.2002 г. № 514 «Об утверждении
положения о согласовании и землеустроительной документации, создании и ведении
государственного фонда данных, полученных в результате проведения
землеустройства».
Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 07.06.2002
г. № 396 «Об утверждении положения о проведении территориального землеустройства»,
технические условия и требования проведения землеустройства при образовании и
упорядочении существующих объектов землеустройства, а также межевании объектов
землеустройства устанавливаются Федеральной службой земельного кадастра России.
В связи с этим 17 февраля 2003 года утверждены следующие документы:
«Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых
и упорядочении существующих объектов землеустройства» и «Методические
рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства».
В соответствии с вышеизложенным, «Инструкция по межеванию земель»,
утвержденная Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и
землеустройству и прошедшая правовую экспертизу Минюста России в 1996 году,
применяется в части, не противоречащей упомянутым федеральным законам и
нормативным правовым актам с учетом положений утвержденных методических
рекомендаций [Письмо № АО/54 от 28.02.03].
Федеральный закон от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» в статье
22 определил понятие землеустроительное дело, а методические рекомендации по
проведению межевания объектов землеустройства определили состав
землеустроительного дела.
Теперь о конкретных шагах по сбору и подготовке документов для
оформления прав на земельный участок. В целом, действия везде одинаковы, но в
каждом районе могут быть свои нюансы.
Главное, необходимо четко уяснить, что единого документа, одновременно
подтверждающего право собственника на землю и право на дом (строение), стоящий
на этой земле, не существует. Следовательно, необходимо оформлять два отдельных
документа:
- свидетельство о праве собственности на землю;
- свидетельство о праве собственности на строение.
Исходя из этого и готовятся пакеты необходимых документов.
Для Свидетельства о праве собственности на землю
1. Необходимы следующие документы:
- ксерокопия паспорта (странички с фото и пропиской);
- ксерокопия садоводческой книжки;
- выписка из протокола общего собрания о выделении данного участка
садоводу и разрешении приватизации (получается в садоводстве у председателя);
- справка об отсутствии каких-либо задолженностей по садоводству
(получается в садоводстве у председателя);
- выкопировка из генплана садоводства, заверенная председателем
(получается в садоводстве у председателя);
- ксерокопия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа, на
основании которого был произведен отвод земель для садоводства (получается в
садоводстве у председателя);
- кадастровый план земельного участка (КПЗУ) – выписка из
государственного земельного кадастра (выписка платная, получается в земельной
кадастровой палате (ЗКП) района, в котором находится садоводство; срок выдачи
месяц; образец заявки на получение КПЗУ вывешен в ЗКП; возьмите с собой
паспорт).
2. Имея вышеперечисленный комплект документов, можно заключить договор с
лицензированной геодезической организацией на проведение землеустроительных
работ (межевание, при необходимости – проект границ), там вам помогут оформить
дополнительные документы и проведут необходимые землеустроительные работы. При
заключении договора обязательно убедитесь, что организация не является
посредником и сама имеет лицензию на проведение работ. Требуйте подробного
описания в тексте договора окончательного результата работ. Рекомендуемый
минимальный результат: получение постановления органов местной власти о
приватизации, постановка земельного участка на ГКУ и получение КПЗУ для
государственной регистрации прав, т. е. в пункте 17 КПЗУ должно быть написано
«для государственной регистрации прав».
3. На завершающем этапе вы идете в Федеральную регистрационную службу по
Санкт-Петербургу и Ленинградской области, имея с собой следующие документы:
- 2-3 нотариально заверенные копии Постановления;
- КПЗУ;
- паспорт;
- заявление.
Далее оплачиваете регистрацию (около 500 руб.), сдаете документы и через
месяц получаете свидетельство о праве собственности на землю.
Для Свидетельства о праве собственности на строение
1. Необходимо подготовить следующие документы (копии и оригиналы):
- свидетельство о праве собственности на землю;
- постановление органов местной власти о приватизации земли;
- технический паспорт на строение с планом;
- справку управления технической инвентаризации (УТИ) с планом.
2. Для получения недостающих документов вы идете в БТИ и:
- пишете заявление о заказе технического паспорта;
- оплачиваете предварительный взнос за технический паспорт (1000-1500
руб.) и получаете квитанцию;
- после предъявления этих двух документов вам выдают расписку и
назначают дату прибытия на участок инспектора (лучше предложить самим доставить
его на участок, чем ждать его целый день);
- через 1 месяц вместе с квитанцией и распиской можете получить
технический паспорт (возможна денежная доплата, срок действия паспорта
ограничен – 6 месяцев).
3. На завершающем этапе вы идете в Федеральную регистрационную службу по
Санкт-Петербургу и Ленинградской области, имея с собой паспорт и документы,
перечисленные в пункте 1, оформляете заявление, оплачиваете регистрацию (около
500 руб.), сдаете документы и через месяц получаете свидетельство о праве
собственности на строение.
Таково упрощенное описание действий при приватизации. Но каждое из
звеньев этой цепи состоит из большого числа отдельных операций. Вам может
встретиться много новой информации, разобраться в которой самостоятельно будет
затруднительно. Избавить себя от лишней головной боли, хождений по инстанциям и
стояния в очередях, можно заключив договор на проведение полного комплекса
работ с лицензированными фирмами и агентствами, которые занимаются
землеустройством и приватизацией и в ежедневной практической работе пользуются
большим числом документов (нормативными актами, законами, указами Президента
Российской Федерации, постановлениями Правительства, инструкциями,
методическими рекомендациями и т. п.), большинство из которых труднодоступны
неспециалисту.
А. Романов,
генеральный директор ООО «Кадастр-Гео» (материал из еженедельной газеты
'Садовод')
|
